Ипотечная мутация

Первичный рынок жилья в Барнауле полностью контролируется перекупщиками. А последние изменения на рынке недвижимости краевого центра привели и к тому, что ипотека с целью приобретения жилья для людей со средним достатком становится все менее доступной. Как бы то ни было, ипотечное кредитование по-прежнему остается весьма привлекательным способом приобретения жилья.

Цены на квартиры дошли до предела

Как рассказала ведущий менеджер агентства недвижимости «СтройРиэлт» Евгения Дельнова, люди по прежнему реагируют на рекламу, обещающую сделать приобретение жилья доступным. Но когда они узнают, что за однокомнатную квартиру придется выкладывать по 20 тысяч рублей в месяц (и это при среднекраевом заработке не превышающем 8000 рублей), большинство не решается взваливать такую нагрузку на семейный бюджет.

- За последний год, - рассказывает Евгения Дельнова. - цены на жилье подскочили в среднем на 100%. Пик роста отмечался сразу после Нового года, когда за месяц «копейки» и «двушки» «потяжелели» на 200 - 300 тысяч рублей и более. Потом произошло незначительное снижение, которое, впрочем, не сделало жилье более доступным. Так, средняя цена на самые «ходовые» однокомнатные квартиры остановилась на отметке в 1 500 000 – 1 800 000 рублей, что автоматически повышает сумму ежемесячных платежей по приобретению такого жилья, как минимум до 20 тысяч рублей. Но даже тем, кто считает, что мог бы потянуть и такую сумму, приходится прикладывать гораздо больше усилий, чем, скажем, год назад. К тому же: накопившиеся за последние годы неплатежи по ипотечным кредитам заставляют банки более пристрастно проверять потенциальных клиентов.

Проблема осложняется еще и тем, что контроль над первичным рынком жилья находится полностью в руках перекупщиков. Приобрести ликвидное жилье в строящемся доме непосредственно у застройщика сегодня практически невозможно: квартиры скупают оптом, целыми подъездами, еще на этапе рытья котлована. Потому что более выгодных и надежных вариантов для вложения денег в крае на сегодня не существует. Вроде бы вполне легальный вариант выгодных инвестиций. Вот, правда, все это сказывается на стоимости жилья. Причем ценовая конъюнктура на первичном рынке опосредованно влияет на формирование цен и на вторичном рынке. Как, впрочем, и наоборот.

Широко обсуждаемые ныне изменения в налоговом законодательстве, направленные на увеличение налогового бремени для собственников большого количества квадратных метров, вряд ли приведут к вытеснению спекулянтов-перекупщиков с первичного рынка жилья в столице Алтайского края, где они чувствуют себя сегодня вполне вольготно. Если сегодня владельцы однокомнатных квартир платят за свое жилье в среднем по сто рублей налога на имущество в год, то увеличение этой суммы для «мегасобственников» даже в десять – тридцать раз на ситуацию никак не повлияет. Особенно, если учесть сложившиеся цены на сдачу жилья в наем (от 6000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру в Барнауле). К тому же разница в ценах на строящееся жилье и готовые квартиры по некоторым позициям достигает 100%, а это, согласитесь, солидная «маржа».

Агентства недвижимости меняют профиль

Эксперты отмечают, что рынок жилья городского типа в Барнауле сегодня пребывает в состоянии стагнации. Спрос на квартиры за последние 4 месяца уменьшился как минимум вчетверо: у большинства людей просто нет возможности купить жилье по таким космическим ценам даже в ипотеку. Максимум на что могут рассчитывать простые граждане, так это на незначительное увеличение уже имеющейся жилой площади. Разница между одно- и двухкомнатными «хрущевками» в равноценных районах редко превышает 300 тысяч рублей, что вполне по силам средней работающей молодой семье.

- Эти изменения, конечно же, очень больно ударили по большинству риэлторских контор, - поясняет Евгения Дельнова. – Многие сегодня делают упор на другие виды услуг (оформление приватизации или различные виды узаконений, связанные с недвижимостью).

Вместе с тем существенный рост спроса на одноэтажное жилье в городских и пригородных поселках заставляют риэлторов осваивать новые сегмента рынка. Многие агентства недвижимости либо активно сотрудничают с застройщиками малоэтажного жилья, либо сами выступают заказчиками. Несмотря на то, что земля в пригороде за последние месяцы подорожала более чем в два раза, благоустроенное жилье на земле обходится, как минимум вдвое дешевле, нежели в городской многоэтажке. Так, средний дом из «сандвич-панелей» или бруса площадью 100 кв. м. на участке в 5 соток сегодня стоит около двух миллионов рублей. Тогда как двухкомнатная «хрущевка» площадью 40 кв.м. – 1 800 000 рублей! Неудивительно, что многие горожане предпочитают улучшать жилищные условия за счет переезда «на землю». А там работы для риэлторских контор, в особенности, по различного рода узаконениям – непочатый край!. К тому же с недавних пор граждане получили возможность брать ипотеку на землю (под залог жилья) и под строительство.

Ипотека «мутирует»

Ипотечные продукты, предлагаемые большинством банков, которые представлены в Алтайском крае, существенно друг от друга не отличаются. Вместе с тем изначально декларируемая задача ипотеки (делать жилье более доступным) по некоторым признакам начала замещаться гораздо более прозаичной задачей: сохранения самого института ипотечного кредитования. Складывается парадоксальная ситуация: катастрофическое для агентств недвижимости падение спроса на жилье практически не отразилось на объемах ипотечного кредитования в крае. Но как такое может быть?

- В самом начале скачка цен на жилье кредитные организации работали над смягчением условий вхождения в ипотеку с целью приобретения жилья, – считает Евгения Дельнова. - Все помнят, как сначала у людей появилась возможность брать в ипотеку не только квартиры, но и комнаты. Потом разрешили оформлять жилье с большим процентом износа (более 50%), а сумма первоначального взноса по большинству программ снизилась до 10%. В настоящее время разрабатываются и обсуждаются новые ипотечные программы по кредитованию земельных участков, а также долей в домах и квартирах (сегодня ни один банк не дает ипотечный кредит на те же комнаты, находящиеся в долевой собственности собственников квартир. По той же причине нельзя оформить ипотеку на приобретение части дома). А пока эти нормы только в проекте кредитные организации с успехом реализуют программу так называемой ипотеки на ремонт жилья.

Следует пояснить, что деньги, полученные по такой ипотечной программе вовсе не обязательно тратить на ремонт, поскольку банк-кредитор не контролирует и не проверяет целевое использование заемных средств. Банк может выдать «на ремонт квартиры» до 70% от ее стоимости всего под 16,5% годовых! А если учесть, что обычные коммерческие кредиты банки выдают не менее, чем под 20% годовых, популярность «ипотеки на ремонт» вполне объяснима.