В Алтайском крае хотят строить больше и дешевле

Губернатор Александр Карлин недавно подписал специальное постановление, предусматривающее повысить темпы жилищного строительства в регионе уже в ближайшие несколько лет.  

Напомним, в конце 2010 года в крае была принята долгосрочная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае на 2011-2015 годы», предполагающая к 2015 году довести ежегодное строительство жилья до 1 с лишним миллионов квадратных метров, а еще через «пятилетку» перекрыть вдвое и этот показатель, строя к 2020 году по 1 кв. метру на жителя края. Однако темпы и объемы осуществления намеченных планов пока оставляют желать лучшего. Более того, не решаются сохраняющиеся острые социальные проблемы, вызванные дефицитом доступного жилья. Не хватает инвестиций в строительную отрасль. На решение этих проблем и направлены новые инициативы краевой власти, которые предусматривают вложение в строительство жилья в крае бюджетных средств.

БЮДЖЕТНЫЙ СТАРТЕР

Как поясняют краевые власти, цель подписанного губернатором Карлиным постановления – создать условия для строительства жилья эконом-класса для последующего его предоставления гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, участникам государственных жилищных программ.

А таких в крае немало. По официальным данным, сегодня в Алтайском крае 45 тыс. семей состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье. Из них более одной трети (17 тыс. семей) – льготники, которым государство пообещало помочь с приобретением жилья. Всего же для обеспечения всех нуждающихся жильем необходимо более 2 млн. кв. метров жилья. Тут одним перераспределением уже старого фонда жилья не обойтись – надо строить новое!

Ежегодно по госпрограммам на жилищный рынок края поступают немалые деньги – более 3 млрд. рублей. Деньги немалые, но по большей части они уходят на вторичный рынок, т.к. граждане - участники госпрограмм покупают старое жилье.  Дело в том, что государство не определяет, как должны использоваться эти средства: пойти ли на строительство нового жилья или на покупку уже построенного. А доступного нового не хватает. Таким образом, «разогревается» вторичный рынок, растут цены. Ростом спроса и повышением цены реагирует на это,  в конечном счете, и первичный рынок, т.е. новостройки. Поэтому было бы логично и целесообразно перенаправить эти средства в новое строительство.  Такую задачу и ставят перед собой краевые власти, готовые вкладывать в ее решение средства бюджета.

Собственно, это предлагалось строителями давно. Но по разным причинам (в первую очередь финансовым) откладывалось. Видимо, теперь, когда доходы бюджетов – и краевого, и муниципальных – выросли, администрация края сочла возможным направить появившиеся средства в жилищное строительство. Мера эта, надо понимать, в известном смысле вынужденная и хотя бы частично покрывает существующий дефицит доступных кредитных ресурсов, без которых невозможно дальше развивать рынок жилья, осуществлять заложенные в краевых программах амбициозные планы.  Иными словами, краевые деньги должны запустить механизмы оживления строительной отрасли.

АККУМУЛЯТОР РЕСУРСОВ

В качестве механизма осуществления своих планов краевые власти намерены использовать схему, которую применяет сегодня федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства. Муниципалитет обустраивает земельные участки, опираясь на свои бюджетные средства и средства сетевых компаний, и предлагает их под застройку на аукционе. Жилье будет строиться по фиксированной, определенной аукционом цене квадратного метра. А бюджет - вносить свою долю в финансирование строительства жилья, формирование банка проектов строительства жилья для их повторного применения, субсидировать процентные ставки по привлекаемым застройщиками банковским инвестиционным кредитам.

Сегодня в Алтайском крае уже отработан механизм субсидирования строительных компаний, по аналогии возможно субсидирование муниципалитетов. Что же касается субсидирования для граждан, то такой инструмент поддержки применяется у наших соседей, в Новосибирской области. У нас пока такого механизма нет, хотя возможность его применения в регионе и обсуждается. С 2009 года.

Впрочем, есть в крае и свой положительный опыт, свои наработки. К примеру, по обеспечению жильем молодых семей. Выбором жилья, покупкой или строительством дома или квартиры занимаются уполномоченные органы: в Барнауле -  «Барнаулкапстрой», в крае – «Алтайстройзаказчик».   Они выступают участниками долевого строительства, являясь таким образом своеобразным гарантом «чистоты» сделки и снижения рисков недобросовестности застройщиков. А средства направляются на первичный рынок. «Подобная практика, думаю, приемлема и для других программ», - считает замначальника Управления по строительству и архитектуре региона Андрей Геттих, полагающий,  что таким образом можно аккумулировать и направлять средства на новое строительство.

Теперь предполагается объединить все программы и ресурсы, предусмотренные для решения жилищных проблем, и направить их на первичный рынок. То есть на строительство нового жилья. 

Что бы это дало?

1. Увеличило бы жилой фонд, а не просто перераспределяло его, не обеспечивая роста объемов жилья.

2. За счет увеличения объема жилищного строительства можно было бы стабилизировать цены на жилье за счет снижения стоимости строительства.

3. Ну и, конечно, бюджетные инъекции привели бы в чувство, оживили явно стагнирующую сегодня строительную отрасль края.

Пока бюджетные деньги, ресурсы в строительстве никак не участвуют. Жилье в крае строится за счет средств частных инвесторов – физических и юридических лиц. Чтобы регулировать стоимость строительства жилья для участников госпрограмм, краевые власти и хотят строить жилье, которое по своей стоимости было близко к себестоимости и не превышало цену, установленную Минрегионом. О рыночной цене, понятно, вообще речи не идет!

Откуда деньги? Из бюджета. Причем это будут не только прямые инвестиции, но и косвенная поддержка путем субсидирования части процентной ставки по кредитам, привлекаемым муниципалитетами и гражданами на строительство жилья.  Заметим, прямые капвложения будут осуществляться только на первом этапе из средств краевой адресной инвестиционной программы.

Вот как это будет выглядеть. Край вкладывает бюджетные средства, строит жилье, а окупаются эти средства путем вложения гражданами федеральных средств, предоставляемых им по программам господдержки. И эти средства снова идут на жилищное строительство. А те квартиры, которые не будут выкупаться по госпрограммам, будут передаваться муниципалитетам и распределяться по договорам социального найма нуждающимся и очередникам.

КАМЕНЬ ПРЕТКНОВЕНИЯ – ИНФРАСТРУКТУРА

Как бы то ни было, главная задача – подготовить площадки под застройку, обеспечив их инженерной инфраструктурой. Многие муниципалитеты, сетевые компании до сих пор этим практически не занимаются, хотя это их прямая обязанность. Понять их можно – бюджетных средств не хватает. А нередко и желания. Застройщики же зачастую не в состоянии вкладывать большие ресурсы в инженерное обустройство своих стройплощадок. Да и это не их обязанность, не их дело. Строительство магистральных сетей, перспективное развитие систем жизнеобеспечения – прерогатива муниципалитетов и сетевых компаний. Им и надо искать пути и формы взаимодействия. Правовая база для этого есть.

В идеале формат такого взаимодействия и сотрудничества должен выглядеть примерно так. Муниципальные власти обязуются планировать развитие инфраструктуры, разрабатывать перспективные планы и схемы ее строительства. Эти документы и станут основой для инвестпрограмм сетевых компаний, которые и должны заниматься строительством конкретных объектов. Пока вся эта схема работает плохо. Почему – тема отдельного разговора. Причины – как объективного, так и субъективного свойства. Так, к примеру, создает проблемы тот факт, что крупнейшие тепло- и энергоснабжающие компании, в силу того, что находятся за пределами края, не слишком заинтересованы и активны в этой сфере. С ними краевой и муниципальным властям сложно находить общий язык, их интересы не всегда совпадают с пожеланиями и запросами региональной администрации.

Взять, например, теплоснабжающие компании, явно не горящие желанием серьезно вкладываться в крае. В итоге сегодня будущее развитие столицы края – Барнаула, где наиболее остры проблемы жизнеобеспечения,  стоит перед дилеммой – либо развивать традиционную генерацию и распределение тепла при активном инвестиционном участии сетевых компаний, либо диверсифицировать теплоэнергетику на основе применения природного газа.

Но дело, конечно, не только в этом.  Как бы то ни было, в результате получается, что в первую очередь неразвитость инфраструктуры тормозит строительство жилья. А развиваться инфраструктура по идее должна опережающими темпами.

ДЕШЕВО И СЕРДИТО

А что это за зверь такой – жилье эконом-класса? По словам чиновников, это такое жилье, которое обладает минимальными параметрами, необходимые для комфортного проживания. Разве что не слишком большое, малогабаритное. Приблизительно 17 кв. метров жилой площади на одного человека плюс дополнительные помещения. Это - в общем. А если конкретно, то для жилья эконом-класса разработаны в крае следующие стандарты.

Рекомендуемая площадь земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для строительства блокированных жилых домов – не более 400 кв. м на один блок.

Общая площадь малоэтажных индивидуальных и блокированных жилых домов – не более 150 кв.м.

Площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади составят:

- 1-комнатной квартиры – 28-45 кв. м

- 2-комнатной – 44-60 кв. м

- 3-комнатной – 56-80 кв. м

- 4-комнатной – 70-100 кв. м

Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) должна составлять не менее 2,7 метров. Малоэтажные и многоквартирные дома будут обеспечены индивидуальными или коллективными приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов, а при проектировании и строительстве использоваться будут экологически чистые стройматериалы и технологии.

Вторая характеристика жилья эконом-класса – это его сравнительная дешевизна, относительно невысокая цена за квадратный метр, которая устанавливается в Москве, в Министерстве регионального развития, для каждого региона. Финансовая поддержка по разным программам как раз и ориентируется на эту цены, которые, кстати, постоянно растут. В Алтайском крае цена 1 кв. метра составляет чуть более  29 тыс. руб./кв. м. Надо понимать, что эта цена ниже рыночной, но, разумеется, несколько выше себестоимости строительства. Причем чем больше на первичном рынке будет жилья, тем его цена будет ближе к себестоимости. Сегодня есть дефицит жилья, особенно в Барнауле. Спрос превышает предложение. Отсюда и существенные «ножницы» между стоимостью строительства жилья и его рыночной стоимостью, и этот разрыв, к сожалению, растет. «Наша задача – этот разрыв сократить», - заявляет Андрей Геттих. Как? Да просто надо больше строить.

АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ: НЕ НАВСЕГДА, НО ДОСТУПНО

Создание фонда арендного жилья – весьма перспективное дело. Его наличие, помимо удовлетворения потребностей граждан в жилье, повышает мобильность населения. А это крайне важно для такого региона, как Алтайский край. Поэтому строительство арендного жилья и стало одним из приоритетов последних инициатив администрации Алтайского края.

В то же время проблема их осуществления – в высоких рисках инвестиций, длительного срока окупаемости такого рода проектов. Сегодня с коммерческой точки зрения эта сфера малопривлекательна. Пока экономических предпосылок, условий для массового строительства такого жилья, к примеру, тех же доходных домов, нет. Опыт Новосибирска, Омска, других регионов по строительству доходных домов свидетельствует, что пока, в нынешних условиях эти проекты малоэффективны или неэффективны вовсе.

Частный бизнес, инвестор будет этими проектами заниматься при условии поддержки со стороны государства. К примеру, в виде льгот при предоставлении кредитных ресурсов или погашении части процентной ставки по кредитам.

Сегодня на федеральном уровне разработана «дорожная карта» стимулирования предпринимательской активности в строительной сфере. Часть ее положений как раз и предусматривает развитие строительства арендного жилья. Планируется, что до конца года появится пакет документов, которые будут регулировать этот сегмент жилищного строительства, использование арендного жилья, сделает строительство его привлекательным для инвесторов и застройщиков. А само арендное жилье – массовым и доступным.

Между тем уже сегодня краевые власти планируют заняться строительством арендного жилья, готовы вкладывать в это средства. Так, в сентябре на последней сессии краевого Заксобрания был принят региональный закон, предусматривающий создание арендного жилья (жилых помещений государственного жилищного фонда края коммерческого использования) путем приобретения жилых помещений в собственность края или строительства. А администрациям крупнейших городов Алтайского края - Барнаула, Бийска, Новоалтайска и Рубцовска в целях строительства на территории муниципалитетов арендного жилья с участием средств краевого бюджета рекомендовано в 2013 году выделить земельные участки, обеспеченные инженерной инфраструктурой, и предусмотреть средства на создание проектно-сметной документации. При формировании городского бюджета на последующие годы должно предусматриваться софинансирование строительства арендного жилья. 

ЦЕЛИ ЯСНЫ, ЗАДАЧИ ПОСТАВЛЕНЫ… 

Как пояснили в краевом Управлении по строительству и архитектуре, планы краевых властей меры по стимулированию жилищного строительства позволят за три года дополнительно обеспечить жильем около 2,5 тыс. семей и построить более 150 тыс. кв. м современного жилья. 

При разработке проекта закона о краевом бюджете и краевой адресной инвестиционной программы на очередной финансовый год начиная с 2013 года будет предусматриваться выделение бюджетных ассигнований на реализацию мероприятий долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае». Такое поручение дано Главному управлению экономики и инвестиций края и комитету Администрации края по финансам, налоговой и кредитной политике. Среди стимулирующих мер, предусматривающих господдержку: строительство жилья эконом-класса в районах края; строительство в Барнауле, Бийске, Новоалтайске и Рубцовске жилья для социальной аренды; субсидирование части банковской процентной ставки по кредитам, полученным гражданами и муниципалитетами на строительство жилья. 

Причем финансирование из краевого бюджета строительства т.н. «социального жилья» будет направляться в первую очередь в те муниципальные образования, которые подготовят земельные участки под строительство жилья. 

Артем Кудинов